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详细内容

长期看好大湾区城市的几大方面问题

在大家大呼厉害了,我们的大湾区的同时,

也有一种不同声音:

认为上层规划是一方面作用,

但从来没有一个都市圈是规划出来的,

更不能因为一个规划就可以论证该地方的房地产市场大有前景。


于是你问:

为什么大湾区楼市长期看好?

今天就抛掉大湾区概念不说,

从人口、土地、城镇化趋势特别是城市群的对比等多方面予以分析:

为什么要投资珠三角楼市。(部分资料来源中原地产)






国内人口加快向热点一二线城市聚集

未来一二线城市市场需求将优于三四线城市


根据《2017年第三季度中国城市研究报告》可知,中国人口持续向北上广深以及省会城市聚集;综合来看,人口向经济圈汇集将是长期趋势,这些地区及城市房地产市场也将长期看好,房地产市场需求将优于三四线城市。

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                                                                                                             《2017年第三季度中国城市研究报告》 



国内已初步形成12大城市群

其中粤港澳大湾区、长三角、京津冀人口吸纳强、密度高且为重点建设区域



目前我国已初步形成长三角、京津冀、珠三角、长江中游、成渝、山东半岛、中原、海西、辽中南、关中、哈长、海西、北部湾12大城市群;

而各城市群中粤港澳大湾区、长三角、京津冀人口吸纳力强、人口密度高未来前景可高看一眼;且这三个城市群也是十九大报告中提及的重要建设的城市群!




粤港澳大湾区和长三角城镇化已进入成熟阶段

成渝、长江中游等楼市在提升三四线城市城镇率中仍有较大空间


从各城市群近5年城镇化率及增长情况来看,粤港澳大湾区和长三角城镇化率水平较高,分别达84.4%和68.5%;城市群进入成熟发展阶段,区域改善需求旺盛;而城市群完善的配套和产业结构调整向内涵式增长,也将吸引更多高素质人才流入,带来更高的消费需求。

而增长速度最快的为成渝、长江中游和山东半岛,这些城市群距离成熟发展尚有较大的增长空间;未来房地产市场将在这些城市群提升三四线城市城镇化率中获得较大的市场空间。 


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海峡西岸、粤港澳大湾区空气质量优、宜居性更佳

有利于吸引和留住高素质人群


2015年中国欧盟商会发布《北京建议书》指出,北京的空气污染影响了北京的国际形象,阻碍了外国及中国本土专业人士宜居北京;39%被调查者认为空气污染是离开的北京重要原因,可见,空气质量对一些高端人才的去留有较大影响。 

从全国各城市群PM2.5浓度上看,京津冀和山东半岛两个城市群超过70 微克/立方米,处于轻度污染的区间,空气环境质量有待于进一步提升;而海峡西岸和粤港澳大湾区空气质量较佳,年均浓度低于35微克/立方米;城市群宜居性更佳,有利于吸引和留住高素质人群。



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长三角城市群交通便利性高

粤港澳大湾区和京津冀城市群交通设施建设推进潜力大


从各城市群的高铁车次数量来看,长三角城市群的高铁(此包含动车、城际高铁)车次数是最多的,高达5714次,其次是长江中游城市群和粤港澳大湾区;而成渝城市群高铁网络建设相对滞后,高铁通过车次仅834次。 

根据《铁路“十三五”发展规划》,2020年实现“八横八纵”的高铁网;其中京津冀、粤港澳、中原地区等为重点建设的区域,未来区域交通高铁网络设施建设推进将加快。





国内重点城市土地利用强度已逼近30%的警戒线

已渐无地可用; 热点城市土地的稀缺性也将继续支撑房价稳步上行


当前,国内多个重点城市土地利用强度已逼近或超过国际30%的警戒线,多个城市渐无地可用;热点城市土地的进一步稀缺将继续支撑城市房价稳健发展;而城市土地利用也将向旧改“要地”,旧城、旧村等改造的高成本,也继续逼迫房价水平维持较高水平。


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小结

粤港澳大湾区和长三角城市群发展前景优于其他城市群


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京津冀城市群的经济总量虽然处于较高水平,但内部发展不均衡,低等级城市数量过多;交通基础设施相对不足,接受核心经济辐射能力有限;另外京津冀城市群中PM2.5浓度是所有城市群中最高的,环境污染严重已经城为制约京津冀发展的一大障碍。


长江中游城市群产业结构不甚合理,三产比重较低;但随着产业结构调整和高铁路网的加密,人口导入较快,未来购房潜力较大。


山东半岛、成渝两城市群城镇化水平偏低,高铁网路不够完善,削弱了城市群的集聚效应;但随着城镇化水平的快速提高,未来市场可期。


海峡西岸城市群人均可支配收入偏低,同时房价相对较高,购买力不足;但城市群内部土地供应紧缺,市场新货供应不足可为城 市市场带来一定的发展机会。 


最后我们得出结论:


粤港澳大湾区和长三角城市群在经济、产业、交通各项指标均处较高水平;同时人口也持续的流入,刚需购房潜力巨大;同时两城市群基础设备配套完善、城镇化率高,改善需求旺盛且粤港澳大湾区环境优美,空气质量较佳,也将吸引更多高素质人才流入。


怎样在大湾区伊始抓住机会,立足大湾区,把握先入为主的优势,是我们当代人要做的一大课题!莫等到所有的城市群都已经建设得七七八八的时候才发现入手的机会。现在在大湾区入手深圳的成本已经很大了,只能在深圳的周边镇区能找到一些机会如沙井、松岗、公明、石岩、龙岗靠近惠州的一些地方,这些地方的二手房可以看看,广州作为商贸中心的地位将继续保持,而选择湾区内其他更有成长性城市置业是一个最佳的选择,如东莞、惠州、中山等城市,而更低一筹的江门等地就是下一个上车的好盘了。

说简单一点,人口长期流入,地还是那块地,据统计到明年,深圳住房的供需缺口约433万平;到2035年大湾区人口翻倍,各个城市都将增加一到二倍的人口数量,迟了就来不及了。趁现在,给大家两个字:买吧!



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