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买?不买?深圳小产权房的纠结,但更多人已经用脚投了票。

【焦点关注】“深圳经验”有借鉴意义
距离14个部委出台具体细则的期限越来越近了。确认产权房的条件、处罚和补收地价款的标准与程序,办理初始登记的条件与程序等具体办法究竟会怎样?人们抱着复杂心情关注着。
深圳市查违办副主任龚明克介绍,相关政府部门对相应细则已做了深入的工作,比如符合转正条件的“农民房”,每平方米罚款多少、地价补缴多少,都有精确测算。实施办法已下发到各区征求意见,将争取尽快颁布实施。
深圳有近1800万常住人口,单纯按人员数字来看,至少有900万以上是通过小产权房来解决个人住房问题的。

如此大的市场保有量及错综复杂的产权关系,决定了政府不可能在短期内,通过拆迁改造,甚至是强行拆除来简单解决小产权房问题。
按国土部官员的说法,深圳本身具有特殊性,各地小产权房问题也各不相同,现在没有推广“深圳经验”的想法。

但不少专家认为,在解决城中村等诸多历史遗留问题方面,“深圳经验”对全国各地具有借鉴意义。

不过要根本解决小产权房问题,关键还是要让扭曲的房价回归正常。

如果房价稳定在普通民众可以消费得起的价格水平,绝大多数人更愿意购买拥有合法身份的商品住宅,小产权房的性价比就不会像现在这么高,在进行城中村改造时,政府将会节省大量的改造费用,实施难度也会减小。
2009年5月,深圳痛下决心,穷尽办法解决违法建筑,不让历史遗留问题继续遗留下去。

一年内对全市历史遗留违法建筑全面普查,随后出台实施办法和配套措施等细则。

不料,小产权房竟“遍地开花”。有专家估计,一般城市的小产权房占房产总量的10%-40%,深圳却达到惊人的50%,未来深圳小产权房的走向,在某种程度上预示着全国城市化进程的明天。

不让遗留问题继续遗留
违法建筑在国内并不新鲜,但深圳的违法建筑之多让人吃惊:总数超过40万栋,占住房总量近一半。

用深圳市人大常委会常务副主任李华楠的话说,历史遗留违法建筑,是多年来困扰深圳城市发展的一个老大难问题。

根治违建难题,横亘在深圳每任主政者面前。深圳曾两度试图通过“合法化”解决违建问题,结果反而越治越凶。

去年5月,深圳市人大常委会通过了《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(以下简称《决定》),开始第三轮“收编”。

市委、市政府态度很坚决,想方设法解决这个突出问题,不让历史遗留问题继续遗留下去。
要么没收,要么拆除,过去处理违建方式单一,对抗性强,不利于违法建筑的妥善处理。

此次《决定》对违法建筑做了清晰定义,经普查记录的违法建筑,将区别其违法程度,分别采用确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式,分期分批处理。

在秉承对违法建筑严厉打击、严格查处的精神原则下,给予违法建筑一条新出路,处理方式更灵活,更切合实际,更具可操作性。

深圳要为“小产权房转正”?

对于坊间的纷纷流传,国土部表态说纯属误读,深圳处理的是国有土地上的违法建筑,与在农民集体土地上违规违法建设、向社会公众租售的小产权房有本质区别。

深圳市人大也紧急澄清,大部分拿到房产证的原有违法建筑,只有合法使用权。

经过确权能够核发商品房产权证的违建数量,将会是极小的一部分。
整治违建的时间表是,一年的普查期结束后出台相关细则。

始料未及的是,不能及时制定可供操作的配套细则并严格执行,一项旨在处理违法建筑的法规,留下巨大遐想空间,刺激着越来越多的人加入到一场豪赌中。

少数人赌小产权房转正
在深圳,有不少冒险家。叫停律师提供见证服务、实地拆除部分在建未完工小产权房。

深圳连出重拳,严打小产权房买卖,但是小产权房紧跟政策风向,销售手法忽明忽暗。

深圳小产权趁机完成了一轮炒作。

深圳究竟有多少小产权房?

众厦地产一份最新的《小产权房专题研究》报告给出了一份数据:住宅总面积约为2.6亿平方米,其中小产权房高达1.6亿平方米,比例已经超过60%。

深圳小产权房产的分布很广。宝安沙井是深圳最多的小产权房。

在售或在建的统建楼盘在50个以上,住房多达5万套以上。
这是一场豪赌,一些人赌小产权房转正,公务员、教师等收入偏高人群也开始纷纷加入其中。
“要想在深圳发财,不冒风险不行。”龚先生来深圳不过五六年,但自认已深得这个城市的精髓。

最近的一次冒险,是拿出将近150万元,买入5套小产权房。

小产权房的价格仅为周边楼盘的1/3,租金相差不大,诱使龚先生这样的投资客大量进场,短期希望获取租金收益,长期博取转正后的暴利。
姜先生的情况很有代表性。

买小产权房的收益算法很简单:租房2000元/月,一年2.4万元,10年24万元,10年后仍然在深圳没有房,10年后深圳房价是什么样子不敢想。

一次性花二十几万元买套小产权房,住上10年本钱就赚回来了。

房子算是自己的资产,可以出租。

最大的感受是,买了房不会再有租房时被人赶走的事情发生。
俗话说“安居乐业”,但居无定所哪能乐业,居无定所谈什么幸福感?姜先生说自己也在赌。

拆迁补偿成本屡创天价
一些热钱才是参与这场豪赌的大资本,赌的是改造或拆迁带来的巨额收益。

据深圳房地产知名人士风林火粗略估算,去年约20亿元资金流入小产权房开发领域。
岗厦村的致富传说有致命的诱惑力。曾经的“城中村”,如今已是一片砖块瓦砾。

大多超过政府当年所允许高度、面积的违建,一次性被政府默许。

500栋违建被拆后,有10个房东因为拿到巨额补偿款,成了亿万富豪。
买地建房出租,是很多本地人的收入来源,各村提供给村民的建房土地,很多都超标超高,城中村、握手楼,在深圳特区内外比比皆是。

处于城市建设需要,被征用土地可以获得优厚补偿,造就了本地村民靠房靠地成为百万、千万富翁。渔农村、皇岗村、岗厦村、大冲村,拆迁补偿成本一个比一个高,屡创天价,持续刺激了其他城中村农民房持有人的信心,坚信补偿标准只会越来越高。
耳闻目睹了一个个靠地靠楼带来的财富神话,政府三令五申禁止“抢建”已成耳边风,种种“堵抢”行动,也无法遏制住抢建大潮,有些地方甚至上演了一夜建起一栋楼的“神话”。

去年一年,深圳拆除各类违法建筑6113栋,面积约为223万平方米。
一个很典型的例子是,光明新区有一栋违法建筑,自去年4月动工以来,执法队先后下达28次停工及违建通知书。

面对这28道“停工令”,业主置之不理照样施工,房子抢建到了25层,被当地居民称为“最牛违建”。

再战小产权房困难重重
深圳一直以来都被冠以中国改革开放的名片,违法建筑在这样一个新兴都市日渐狭窄的空间中生长着,并且庞大到成为城市发展再也无法绕开的一道坎。

经历了多次治违无疾而终后,再战违建困局,这次胜算又有多少?
深圳小产权房的开发模式由原住民、村股份公司、私营老板或开发商等其他投资方三方合作,再进行利润分成。

不过,有房地产业内人士透露,另外还有1/3的利润被“影子集团”所攫取。

这个集团的成员,就是在违法建筑拔地而起过程中,集体失语的相关政府部门和人员。
深圳市代市长王荣曾听到过利益代言人的游说。

王荣直言,对于查违,他听到很多声音,有人直接说:“王荣啊,这个事情,你别抱太大希望了,这也是好几届(市长)的历史遗留问题。不是说(单单)你来了就能解决。”
对查违中政府官员履职的空前严格问责表态,展现出深圳查处违建的决心:凡干部包庇、纵容违法抢建,查证属实者,将就地免职;公务人员违纪谋取私利者,坚决清理;涉嫌犯罪的,追究刑事责任。
同时吸取教训,在配套规定、办法出台前,一定要严防死守,防止有人利用新政策酝酿出台的等待期伺机抢建,出现新的违法建筑,确保违法建筑“零增量”。
深圳查处小产权房的决心很大,但是有利益集团以及种种违建潜规则存在,整治行动仍面临违法建筑抢建风潮等怪象。

在选择小产权房还是商品房面前,仍要自己多方面了解和比较,如果资金量足够,还是建议购买红本商品房。

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