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小产权房的雷区有哪些?深圳的小产权房能不能买?

小产权房的雷区有哪些?深圳的小产权房能不能买?

最近很多人会问:商品房上不了车了,能不能买小产权房。

让我想起了一个极端的案例,深圳几百业主买了工业用地上的小产权房,却无家可归。

维权到现在,毫无进展,连买个飞机票去北京都会被拦截,这个嘛,你懂的。

当然,如此倒霉的情况少见,但也给我们敲响了警钟,买小产权房该如何选择,不至于踩雷呢?

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上百万买的房却被查封!

2015年5月12日,张先生看中了深圳福永鸿福花园小产权房一套123平米的新房子,15日便付了5万定金,5月25日支付了全款共78万,欣喜总算有个家了,还请好了装修师傅准备装修入住。


福永鸿福花园.jpg


(上图)鸿福花园共有1280套住宅,外观上与商品房小区相似,又靠近地铁口,建筑质量也不错,张先生认为住家也舒适。购买时,该楼盘已经销售了70%,只剩选择不多的户型。

近百万的现金,其实当时完全可以购买一套400万的商品房,但张先生考虑到房贷压力大,买房反正是自住,是不是商品房也无所谓,便选择了小产权房。

怎么也没想到,噩梦很快降临。2015年6月15~17日,在南方都市报连续3天的报道之下,6月17日福永执法队以违法建筑名义,开始查封该楼盘。

从此,所有业主走上了漫漫维权之路,到现在也没有一个结果出来。

业主们统计的维权户有560户,涉资2.7亿元,其中一百多户是全款,其余贷款。还有两百多户没统计到,据说是政府内部人员买了。

在2015年了解到,鸿福花园地块原本是一个金属公司通过招拍挂从政府买来的工业用地,申报时为2栋工业厂房,结果被违规建成了8栋21层高的小产权房。

由于开发商在售楼时,一直宣称鸿福花园是福永的村委统建楼,可以分期贷款六年,而此前深圳的村委统建楼都已成功建成并入住,这也成了购房者们认为没有风险的依据。

所有人的疑问是,既然是违法建筑,为何在建设过程中,政府部门没有即时彻底查封,而是等到建成销售后才封锁呢?

别跟我说政府没发现,一个小区要建成,起码也是半年时间以上,每个街道每天都有巡逻队查街,能不知道吗?

政府的不作为,最后害得业主们无辜受损,买了房子却无家可归,且资金被套住又没钱买其他房子,人人叫苦不迭。

当然,还有一个可能,也许政府是想睁一只眼闭一只眼算了,只要没有人说,就让大家买吧,毕竟要在深圳安个家也不容易,没想到媒体的报道,却将这个违法建筑推向了深渊。

点评:这是个极端案例,虽然维权仍在继续,但也于事无补,待政府出台相关解决方案。


其实如果真是村委统建楼,购买是没有什么风险的,毕竟有村集体背书。

就怕是这种开发商打着村委的幌子,私自将工业用地开发成住宅,是政府严厉打击的对象,这种最好别买。

深圳很多村如果有集体土地,在合法报建后,虽然公开说是不能卖,但实际都可以卖,只是没有产权证而已。

我记得09年后的那几年,深圳类似的村委统建楼特别多,尤其是深圳沙井每个村都会建统建楼,但自2012年后就没有新增体量了,在市场上流通的都是二手房,沙井二手小产权房的价格都一两万了,如果一套100平米的小产权房也要近二百万,那还不如咬咬牙买商品房,毕竟可以贷款,有法律保障,流通更快更好,升值空间也更大。

下面两个图片都是沙井村委统建楼,外观上跟商品房没什么两样,也是花园小区,也有物业管理,甚至有的小区还有游泳池配备。


沙井村委房西海岸花园.jpg


沙井统建楼雅景苑.jpg


当时与鸿福花园一期查封的有9个楼盘,包括光明、沙井、坂田、福永、龙华等区域都有,但其他楼盘后面都陆续解封入住,就鸿福花园成了牺牲品,也是太倒霉。


买农民房投资赌拆迁

罗先生去年买了沙井沙三村里的个人二手房,69平米两房60万,不到一万元/平米,租1500元,卖给他的是一手业主,12年两千多一平米买的。

罗先生朋友买了一套三房,9000元/平米,90平米,总价81万,可出租每月2200元,

罗先生和朋友买来都是作为投资,因为看深圳大空港规划关于沙井未来定位空港新城,湾区核心城市的相关政策报导,刚好手上有闲钱,先买着,买来赌拆迁改造赔偿。

点评:这种房子在深圳叫农民房,开放式的,没有小区,由律师见证改名。


算下来,卖给罗先生的业主6年时间,赚了4倍,同期,深圳商品房大概是翻了5倍。

沙井地铁片区的商品房,单价大概在4.5-5万/平米左右,两房租4500,三房5500。商品房房价是小产权房的三倍,租金是1.5倍,如果按租金回报率来说,商品房还不如小产权房。

如果论投资收益率,商品房有杠杆,基数大,收益肯定更高,涨幅也快于小产权,但小产权房便宜,门槛低,买不起商品房的人,买来自住也没问题。

但从法律上来说,如果拆迁补偿时,村民想反悔,法律会支持村民,认定买卖无效,最后返回买主本金和同期利息。

不过目前尚未听说有过这种拆迁引起的反悔纠纷,前期买了城中村农民房的大部份都是外地人,本地人卖了房子都搬出去了,如果真这样是要出大乱子的,相信政府也不会愿意看到这样的结果。

总结:买小产权房要有选择性


有人戏称,商品房是老婆,小产权房是二奶。前者是合法的,后者没有法律保障,但都可以为男人所用。

随着商品房门槛越来越高,对渴望在深圳安家又无力购买商品房的人来说,买小产权房也是一种退而求其次的选择。在深圳总算也是有个固定的落脚地,特别是村委统建楼,花园小区,住着也有家的感觉。这一类的房子在深圳的龙华、沙井片区有很多,特别是今年沙井大空港片区的建设和深圳国际会展中心的投入使用,想在沙井片区买小产权房的人也越来越多了。

一个买过很多小产权房,自己还买过土地建农民房的投资客分析,如果要买小产权房,最好是这两类,一是符合两规的历史遗留建筑;二是经过报建的村委统建楼,风险较低。

2013年的深圳官方普查数据显示,深圳村民和村集体的自建房,有2.6亿平米,38.44万栋,约650万套。其中,已办“两规”手续的是10.2万栋,未办的28.24万栋。

想买小产权房的,可以看看自己买的房子是不是原始结构,是不是土地来源合法,房屋归属清晰,了解清楚的话就可以看钱买单了。

最近几年来,政府也在大力打击私建违法建筑,因为历史遗留的违法建筑太多了,2011年前建的,基本上都会给予历史遗留回执,也相当于是变相确认归属,但仍不能给予确权,之后的还在慢慢登记。但这不代表小产权房要转正成商品房哈,转正太难了,制度障碍太多。


小沙在深圳从事多年商品房、小产权房销售行业一线,对市场及片区熟悉了解。如果看完以上资讯还不够尽兴的,或者对深圳及沙井小产权房统建楼感兴趣的朋友,欢迎扫一扫添加网站客服微信号公众号,随时随地了解和免费咨询关于沙井小产权房的最新资讯信息。

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