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沙井小产权房2020年存量市场分析报告

时间:2020-06-10     【原创】

沙井小产权房存量市场分析报告

 

——沙井小产权房网独家发布,转发请注明出处

 

时间进入2020年年中,即将迎来今年的端午佳节,龙舟水滴滴答答,傍晚那场大雨又淋湿了多少归家的心呀。

沙井小产权房一直是市场上不可绕过的存在,总结沙井小产权房的存量现状,有以下几个特点:

一、              规模宏大。沙井的小产权房规模是整个深圳最宏大的存在,据沙井小产权房网统计,沙井超过100户或二栋以上规模的小产权房能够在100个以上,而当前沙井的红本商品房包括万科星城在内也就在10个左右,可想而知,沙井小产权房的存量有多么宏大的规模。

沙井小产权房规模宏大.jpg

二、              体量巨大。沙井小产权房不乏有超越市民对于小产权房了解的存在,体量超千套的小产权房楼盘比比皆是,像盛芳园、景城花园、城市丽都、名豪丽城、恒源花园、恒基花园、学府花园、西海岸豪庭、民主丰泽园、共和花园等都是超千套大体量的小产权房楼盘存在,和商品房动辄仅几百套房就称为大盘来比,沙井小产权房的体量可称之为巨量的存在了。

三、              配套成熟。沙井存量的小产权房多以早期的村委集体统建为主,所以在土地位置的选择方面就已经有先天的优势,沿主干道、临地铁口、商场旁、公园附近,等等诸多市政配套加持的沙井小产权房,俨然已经是成熟的居住优选楼盘。现在沿沙井几条主干道走一圈,就会发现,大的小产权房楼盘都是交通非常方便的存在,随着未来沙井片区的区位升级,还将为这些楼盘带来更多的便利。

四、              自身品质高。不得不说,沙井的小产权房很多在自身配套方面丝毫不逊色于同期的商品房楼盘,像车位达到12的存在的小产权房楼盘、像容积率仅3的小产权房楼盘、像楼间距达到200米以上的小产权房楼盘、还有的沙井小产权房楼盘除了人车分流、空中花园之外还会配备小区游泳池、网球场,试问这样的自身配套香不香?还有的小产权房楼盘配套的商品房级别的物管,如果不告诉你这是小产权房,面对它的物业管理时,你绝对不会相信你进入的是小产权房楼盘。

 

沙井小产权房由于它的历史原因,2010年前后如雨后春笋般生长,在2013年大刀斩断后,沙井市场上就没有再新增过一平方米的小产权房,而更多的是停工停建的烂尾楼盘,像新沙路华润万家旁边的标志性帆船样式建筑就从那时一直烂尾至今。能够在民间流通的只有早期已经入住的存量房源了。

 

沙井小产权房配套成熟.jpg

沙井小产权房的价格

得益于政府对沙井片区的最新定位及会展中心的建设以及海洋新城的确立,沙井小产权房存量二手房房价从2018年起就在缓和上涨,经过去年下半年商品房取消增值税一波拉升和会展中心开业的利好,加上金蚝小镇的确定以及今春深圳前海楼市的拉动,时至今日,沙井小产权房二手房的价格已经稳稳地站在了桥头堡。很多有规模的村委统建楼楼盘均价已经跳过了2W大关,部分稍小规模的楼盘如果有花园有停车库的都在1.5W上下徘徊。像一些有旧改概念的城中村私宅按实际面积计算的话单价都已经超过了1W的存在。就是像这样的价格,仍然有不少的业主在惜售,市场上整体房源供应量仍处在稍稍供不应求的状态。


沙井小产权房的从业状态

有需求就会有供应,小产权房不能作为市场的标准流通产品,但能够解决更多中低收入人群的居住需求,在商品房一路狂奔的当前,选择一套二手小产权房来解决一家老小的居住问题。有这样的需求存在,就会生成行业的供应链,从业者也就应运而生了。

据沙井小产权房网统计来看,记录到有名称的小产权房楼盘约在150个左右,其中超100套以上或二栋以上的存在在100个左右,约60%的楼盘都已经进驻有中介公司,或在楼下商铺,或在楼上居家办公,中介公司最多的楼盘在高峰期近20家从业同行,最小的可能就是一个人单打独斗,更多的是以公司化运营。按60%的楼盘平均3家地铺计算,每家地铺按5个人计算,沙井小产权房的从业人员将达到近千人。高峰期还将远远超过这个数目。


沙井小产权房的交易量

沙井小产权房成熟的楼盘经过这么多年的二手存量交易,慢慢地已经从高周转转向了低周转,业主更多是自住需求,一旦入住就不会轻易再出售,这样的情况在一些成熟的大楼盘尤其明显,一般入伙前三年是二手成交的黄金期,后面将进入成交低迷期,当然也不乏有政策调整刺激业主集体放盘的存在,去年就有某楼盘大量放盘,业主都想着把手上的小产权房出手去入手万丰海岸城,但今年了解到万丰海岸城的门槛过高难以买到时,又持盘观望待价而沽了。从各个楼盘录得的放盘数量来看,除某些小区偏多小户型偏多投资型业主放盘较多之外,很多楼盘的当月放盘量不会超过10套。但这个数据也相当可观,按沙井大型楼盘(三栋以上规模)统计的话,每月有几百套的存量入市,也是有不错的成交。

沿江高速国展出口.jpg

沙井小产权房的户型结构

2010年以前所建设的小产权房楼盘,由于供需的原因,在户型设计方面更多考虑的是大户型,居家型,多以大面积、宽敞明亮大气为主,在户型的体现上多为80~90平方米的二房和超过100平方米的三房及130~150平方米的四房为多。更有某楼盘最小面积就是143平方米的三房单位,没有小户型。而在后期建设的一些楼盘中开发商会考虑到市场需求的存在,在户型设计方面加入了一些小户型设计,像濠景时代、博岗文体中心这样的楼盘就是为市场而生,全是小面积单位,地段优越,易出租,回报率高。如果想找居家型的面积段,120~150平方米的存在是黄金档,各个大型的楼盘都有这样段位的面积二手房,只是看巧不巧是不是刚好有业主要卖。


沙井小产权房的前景

房子是用来住的,既然沙井小产权房已经历史性存在,也解决了这么多市民的居住问题,住后仍将为解决居住而存在。但随着管理的越来越成熟,对于存量小产权房的管理也会越来越细化,像从去年开始,小产权房有独立房屋编码的可以申请落户一样,相信更多人性化的政策也会带给更多广大的市民们。

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