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来看看从南山过沙井的客户首次来沙井之后对片区的理解

之前对沙井片区的了解着实不够深入,一是距离南山太远了(想象中),二是沙井这个名字一沙一井听上去就很荒,所以一直没有想过要去沙井看看,最远到了福永便打道回府,这次沙井踩盘也并非计划之内,乃是一次说走就走的旅行,准备不多,但是收获颇丰。

一、沙井与南山之间的交通

这个问题其实是制约沙井发展的一个很大的因素了,很多人也跟我一样,提到沙井的第一个感觉就是太远了。这次我是从一号线出发到前海湾,然后转11号线到沙井站,整体感觉上其实时间并没有那么夸张,大概40分钟左右。下面是百度地图的数据,从前海湾到沙井大概是32分钟。(费用是7块钱)

前海湾到沙井地铁费用.jpg

前海湾到沙井

前海湾作为深圳地铁重要的换乘站,是可以说明一些问题的,基本上可以代表着大部分在宝安或者南山上班的工薪一族到沙井的时间。从我主观来看,这个时间和地铁费用是可以接受的,并没有之前想象的那么远,如果你能接受罗湖到南山的距离,你也应该可以接受沙井到南山的距离,这也代表着沙井片区是有潜力成为前海自贸区辐射的住宅区的。


二、沙井中心区在哪?商业怎么样?

上面说了这次踩盘是一时兴起,所以在地铁上才开始百度说沙井片区的商业在哪?答案基本上都是聚焦在市民中心那片区域,于是乎计划从沙井地铁站出来往着中心路方向一路前进。

深圳地铁11号线沙井站.jpg

从地铁口出来成片的烂尾楼一眼望去首先想到的并不是减分,而是诧异,为什么这些赤裸裸的财富并没有被利用起来?第二个特点就是数不尽的小车和马路两侧停满的私家车,这些片区形象不禁让我联想起两年前的翻身,但其实沙井更严重一些。

一路上走路的人流不多(可能是疫情?),主干道还算宽阔,作为一个很重要的参考指标,吃在我心中一直有很深的分量,于是沿着规划的路径饿着肚子开始找吃的。

  • 华润万家:首先沿着上崇路看到华润万家,外面看看华润万家还是很热闹的,人挺多,作为超市来说和其他地区的华润万家差不多,没什么特别的。
  • 形色城:沿着中心路一直走,马路多处维修也看出沙井改造的进程,作为沙井的老商业,形色城吃的也不太多(确实不能以壹方城或者海雅来对比),人流也比较少。
  • 天虹:紧接着公路对着形色成,二楼有一点点小吃,五楼据说有两家吃的,听说是自助餐,我就没上去了。

最终在天虹二楼吃了个锅盔,楼下奈雪点了个茶,形色城下的必胜客对付了一餐。整体来说,对于商业这块,我感觉没有什么特别的亮点,甚至说比较不满意,这里还是属于自给自足的小众餐饮,并没有大规模的娱乐区(我不信我没找到?),不过也符合现在沙井的发展规划,这里确实需要一个海岸城!


三、沙井的房产怎么样?

这里又要提下自己的目光短浅了,一直以为沙井是一块无人问津的地方,也属于价格洼地,谁知道其实大部分盘的均价已经站上了5w了。

沿着中心路继续走的时候,遇到了一波中原地产的中介,一拍即合,带我们逛了逛和讲解了一下沙井片区的发展与规划。

沙井金蚝小镇规划.jpg

下面挑一些信息点说一下:

  • 目前沙井基本上没有新住宅,中介推的也是公寓以及部分的二手房
  • 很多楼盘的均价也已经上5w
  • 片区一共21个旧改,万科、恒大(2025年)、海岸城等等,能够想象到旧改后应该是很不错的
  • 学校主要是宝安二外,具体哪些盘有学位我没记住
  • 沙井主要炒的概念是国际会展中心与海洋新城、以及大空港和前海自贸区的辐射区
  • 目前比较成熟的盘有万科的几个盘(万科新城等)、西荟城、博林君瑞
  • 未来的主力明星盘,沙井万丰海岸城,占面从80w扩展到了150w(对于南山海岸城的20w不到的量级确实是有点夸张)
  • 地铁站还比较方便,不是离沙井站比较近就是离马鞍山比较近,最远估计1.2KM之内,可以看到海上田园站未来也有几条地铁线穿插。
  • 对比沙井,福永的发展潜力就比较弱。

认真的听了一波地产销售的吹水,也大致了解了整个沙井片区的情况,具体的细节可以参看上面说的那些点,见微知著。


四、具体踩盘

海岸城还没开盘(售楼处据说今年9月份开),一期272套,听说一房难得,被万丰村子会消化完,估计只有等2到3期。

具体踩盘只踩了西荟城3期和4期的各一套,盘不再多、有代表性就行,差距都不大,毕竟目的在于了解沙井片区的基本面,总的来说西荟城感觉居住属性是不错的,不论是得房还是容积都中等偏上,老人小孩多也代表着宜居程度比较好,自住不错,具体房源价格是89平530w左右。

再说说几个中介一定会提到的盘:

1、万科星城:住宅已经卖完了只剩下公寓了

2、博林君瑞:价格和西荟城差不多,2015年左右的盘,主打的概念是楼下的24小时不打烊的酒吧街(这个对我来说没啥新引力)

3、丽莎花都:老房子了,有学位,普遍楼层不高

4、很多小产权,基本上属于村委建造的,很多都是高楼,而且看上去颜值还可以,基本不会被拆掉,应该会和住宅混在一起。例如景盛豪庭。



五、些许看法

1、交通

川流不息的摩托车,安全隐患还是很大,不过这些都是片区经济发展的伴随产物,将来不出意外会被取缔。

2、烂尾楼

从地铁口出来就能够看到有很多的烂尾楼,白天看着没什么,晚上就有点吓人,百度还是能搜到这些烂尾楼的归属,属于一时半会也解决不了的问题。

3、概念

整体来说还是炒作概念为主,以国际会议中心为主,海洋新城为辅,并没有很多的实业,和大型企业的,如果只是这两个概念个人以为是无法支撑这么高的房价的,实际上要等海岸城的利好兑现之后,才能算是支撑起整个沙井区域的经济发展(类比壹方中心的效应)

4、价格

目前深圳普涨的情况下,沙井已经跟涨,价格其实在目前来看没有很好的投资属性,不过海岸城还是值得期待的,在深圳寸土寸金的格局下,沙井CBD的未来我是很看好的,等到9月营销中心开放时,再来沙井看看,期待。


以上内容摘自知乎


小沙在深圳从事多年商品房、小产权房销售行业一线,对市场及片区熟悉了解。如果看完以上资讯还不够满意,或者对深圳及沙井小产权房统建楼感兴趣的朋友,欢迎扫一扫下面二维码添加网站客服微信号公众号随时随地了解和免费咨询关于沙井小产权房的最新房源、资讯信息。

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