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  1. 2019-08-23 盛芳园
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深圳小产权房“堵改疏”的几个问题点?

小产权房是指在农村集体所有的土地上,未经政府有关部门合法批准建造,无法定房产管理机关颁发房产证或无合法产权证明的房屋。对小产权房实行“堵改疏”的重大改革得怎么样处理呢?

                                                     深圳小产权房

  小产权房“堵改疏”的几个问题点?第一,农村集体经济组织作为物权人,可以与建设用地使用人直接进行建设用地使用权的交易。应该改变农村集体经济组织享有所有权的土地通过征收成为国有土地,国家取得所有权后,由政府与建设用地使用人进行交易的现行办法。农村集体经济组织作为农村公有制土地的所有权人,有权在其土地上为他人设置用益物权,并获得相应的利益。否则,两种公有制的所有权就不是平等的物权,而是歧视农村集体经济组织的土地公有制度,这样会限制农民的所有权,造成“有违公平”的后果。


  第二,农村集体经济组织与建设用地使用人之间通过转让合同转让的标的,不是农村土地所有权,而是建设用地使用权。要改变只有国有土地可以设置建设用地使用权,而农村土地不能设置这一用益物权的状况。应当废止《物权法》和《土地管理法》对农村集体土地设置建设用地使用权的限制,使农村土地设立的建设用地使用权与国有土地建设用地使用权处于平等地位,且具有同等的权能。这样既能解决农村土地用益物权的可转让性问题,也能解决农村集体经济组织保留自己对土地所有权人身份的问题,使其仍然是土地所有权人。


  第三,农村集体经济组织转让其建设用地使用权,须经政府审批。为避免农村集体经济组织只追求眼前利益,将农村耕地改变为建设用地,破坏保护耕地的政策,农村集体经济组织转让其建设用地使用权,须经政府的严格审批,不仅要符合保护耕地政策,还须符合城镇化改造的统一规划。只有获得审批许可后,农村集体经济组织才能与建设用地使用权的受让人签订建设用地使用权转让合同,转让其权属,否则不会产生建设用地使用权转移的效果。


  第四,对于农村集体经济组织转让其建设用地使用权的方式和价格等,仍然采取“招拍挂”的方式。应通过市场确定转让价格,而非由政府独立做主。


  第五,转让建设用地使用权的所得利益通过税收均衡分配,主要利益应当由农民享有,政府依法税收。由于建设用地使用权的转让通过农村集体经济组织与建设用地使用人直接交易,转让土地使用权的利益都由农村集体经济组织享有,进而分配给全体农民,保障农民土地用益物权流转所获得的利益归土地所有权人享有,他人不可从中获益。国家利益则通过征收税金的方法保障,通过税收的杠杆,既能控制交易,又能保障国家的税收。


  这样的改革会使农村集体经济组织与建设用地使用人,成为农村土地建设用地使用权的直接交易者,发生的利益并没有被政府“盘剥”,而是主要由土地所有权人获得。政府通过税收,仍然可以保证获得相应的利益,但是巨额利益不归属于政府。依法纳税是交易者的法定义务,政府依法征收交易税金是可行的。

  我认为,按照上述办法改革现行小产权房制度,既符合公正的法律原则,也可以从根本上解决一系列棘手的小产权房问题。

  总体上看,小产权房是中国独有的法律问题,想要对其进行清理整治以及法律上的调整还得需要很长一段时间的!

  

 


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