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以租代售不是目前处理小产权房的最好方式了

 随着政府清理小产权房的政策越来越明确,多地出现了以租代售的小产权房交易方式。那么以租代售是否违法?

  深圳的快速发展让深圳的城市规划没能做出最快、最有效的应对方式,让小产权的问题一直处在尴尬的境地。深圳小产权房的数量是庞大的,作为这些没有登记的“历史遗留违法建筑”,成了农民的经济来源之一,出现以租代售现象。但是我们认为以租代售不是处理小产权房的最好方式。

                                                     深圳小产权房

  首先:以租代售,以合作投资代售,成为深圳不少边缘小产权房规避政策风险的两大“绝招”。

  2005年3月,国土部又对深圳“转地”的法律依据,作出专项“解释意见”,指出:《土地管理法实施条例》第二条第(五)规定是指农村集体经济组织土地被依法征收后,其成员随土地征收已经全部转为城镇居民,该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。也就是说,深圳若为小产权房颁发所有权证,也是因为这些房屋所占用的土地早已是国有。而对于全国绝大多数小产权房,其所利用的土地依然是“农村集体土地”,因此,深圳此次的可能做法,并不具备全国推广的法理依据,也不构成“开创性”的实验。

  其次,从2005年开始,深圳一直就是“物业税空转”试点城市,虽不实际征收物业税,但每年都会核算。据深圳新闻网5月31日报道,深圳将进行物业税征收实转试点,市人大常委会已经同意投资910万元建设有关系统。4月份深圳市政府发出的《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》就指出要落实国家房地产税制改革,研究物业税征收政策。深圳市地税局在今年的工作计划中明确提出要“认真推进物业税调研工作”。该局税政三处将“负责物业税试点及相关工作”。这又促成了新一轮的违建。

  最后,长时间以来绝大多数深圳农民的生活已完全依赖于土地出让、私房出租以及从集体土地开发中所获得的红利。这些面积巨大的“已建成区”虽有违《土地管理法》,却已成既定事实,这是深圳市政府不得不认真面对的重大课题。

  小产权房以租代售目前是比较棘手的问题,小产权本身就不具有合法性,存在法律风险的!

  




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