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聊聊最近特别火的“拆迁房”。

不知道偷偷地从什么时候开始,微信好友里客户备注“拆迁房”的越来越多了,去年的宝安河东、今年上半年的龙岗、直至漫延深圳各区的旧改项目,产生了大量的拆迁房房源,也正因为有市场上海量的客户在支撑着这个市场,所以“拆迁房”成了今年房地产同行人人参与的一个项目了。

拆迁房市场越来越火.jpg拆迁房市场越来越火


    深究其原因,不外乎有那么几点:

1、拆迁房房源不限购、不限名额,有钱就能买;

2、蔡屋围旧改、大冲拆迁、白石洲拆迁诞生了一大批富翁,就像星星之火一般散落在深圳各个区域,暴富效应驱使身边的人去寻找这一方面的机会;

3、市场上中介的推波助澜,深圳市场上的传统中介除了从事租房业务,二手房业务外,深圳的新房业务基本上与中介无关,而二手房日益增长的价格让不少客户举步不前,大量的中介只能将目光投入中山、东莞、惠州的新楼和深圳区域的公寓和大红本,但这些和住宅还是有质的区别,回归居住和金融功能,仍然得选择住宅产品,所以拆迁房就成了中介发挥能力的一大战场;

4、去年818政策后,深圳的吸引力被持续放大,关注深圳楼市的客户不光只有深圳人,更有来自全国的买家,而受制于非深圳户口需五年以上社保的限制,这部份资金只能选择公寓、大红本、小产权房或者这一类“拆迁房”。

    但是不是真正所有的客户都需要选择“拆迁房”呢?


白石洲旧改.jpg白石洲旧改


    就拿白石洲绿景的旧改来说,现在都还在拆除阶段,等真正拿到房子,还得三五年时间,拿到房子后三年限售,能够再次流入市场的时间已经是八年以后,这还只是初步的预估,深圳很多旧改项目从立项到交付,有的走了十年都没走完,就像罗湖的木头龙旧改,是不是所有的客户都能够接受当前房价一半的价格全款买入后等待这么长的时间呢?什么节点进入?还是选择可以马上入住的商品房?或者是小产权房?

    这几天有一个之前咨询过我的客户在微信上问我有没有拆迁的房源,我印象中她只是想买一个房子自己住,手上资金也只有一百万左右,看过几个小产权房但没有看中一直没有下手。我回复她现在这一类能够有希望拆迁的房源价格在二万多一平方米的时候,她就没有回复我了。

    我相信她其实并不是真正需要去博一个未来的存在,而是受周边的影响,想去做这方面的考虑而已。


市场人人都在关注拆迁房.jpg市场人人都在关注拆迁房


    市场上的“拆迁房”真的很多吗?

    一个旧改项目从立项到拆赔到建设到交付,一般得五年左右的周期,这还是很保守的时间,深圳近千个旧改现在真正在实际推进的才二百左右吧,可想而知这中间的难度,极个别的业主更多是等待房屋交付,而能够流入市场上的房源不外乎几种:1、家庭拆除面积够多,想置换一些面积换在资金;2、在深圳居住时间长了,不想等到房子,趁有人接盘拿现金走人;3、市场上的炒家,低入高出。一个旧改周期里,击鼓传花到最后的那一棒,才是真正的买房自住客户,可以说中间的环节,更多是炒房人的游戏。所以货源,并不会太多,足够用来传花就够了。

    市场上的“拆迁房”价格真的便宜吗?

    一旦落入这个市场,很多人都会告诉客户,这个房子很便宜,未来会有多少多少的回报,到时候商品房会去到多少多少钱之类的话。但我们来算一算吧。就拿沙井最火的金蚝小镇来看,上个月底,红线范围内的单一层房源,实际面积约34平方米左右的房子成交价在180-200万左右,未来能够以什么样的赔付来计算并未可知,加上全款投资,时间周期,持有成本,在尚未开始拆除的阶段入手,存在太多的变数,是不是合适所有的客户?

    而再以东塘在拆建的项目来看,原村民转让出来的指标房源,可以直接和开发商确权的那种,价格已经接近周边一手商品房住宅的价格了,但这样的房源需要一次性付清,更需要等待三年多以后才能收房,是真的便宜吗?

    “拆迁房”当然仍然会是未来很长一段时间里,深圳人司空见惯的一个话题,有需求就会有供应,有供应就会有市场,但真正想在这个市场里博得一桶金的客户,不应该是见利起意,可以好好去研究深圳的发展规划,片区的旧改进程,不要去挑选热门的区域入手,因为这样的区域已经是被市场虎视眈眈好久了,可以博一个预见期内有拆迁的房子下手。当然,这样的资金不建议是重仓身家一博,可以是家庭的闲余资金,但如果手上资金有限,对这个行业又不了解,也不能捱到真实交付,就不一定要来选择所谓的“拆迁房”,可以选择一些能够马上入住,周边配套成熟的小产权房源入手。

    真正能笑到最后的,是对深圳信心的力量。因为深圳的未来,深圳房地产的未来,就是旧改的未来。


     小沙在深圳从事多年商品房、小产权房销售行业一线,对市场及片区熟悉了解。如果看完以上资讯还不够满意,或者对深圳及沙井小产权房统建楼感兴趣的朋友,欢迎扫一扫下面二维码添加网站客服微信号公众号随时随地了解和免费咨询关于沙井小产权房的最新房源、资讯信息。

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