一个项目可以得到风投的青睐，讲一个好故事必不可少。

同样的，沙井能被成千上万刚需盯着，一个高大上的规划不可或缺。

一周前，《宝安区重大项目“十四五”规划（征求意见稿）》发布。这份规划点出了沙井片区的定位：

打造产城融合的西部城市中心。

加上国际会展城、海洋新城、海上田园城和宝安综合港区“三城一港”的建设，沙井具备了讲一个好故事的框架。

但不少人会疑惑，为什么沙井能拥有这般高的定位，而不是其他区域？

这不得不谈到沙井所占据的地理、产业、交通。

位置

以往，片区能否崛起，多归因于城市总体规划。

现在，只站在城市高度看片区发展，不免落伍。

粤港澳大湾区背景下，各个城市单打独斗不复存在。湾区各城市从“产业转移”向“协同创新”迈进，产业集聚和资源共享才是未来。

其中，广深的创新引擎作用进一步强化。通过与周边的产业开启联动、空间联结和功能贯穿，带动成果转化和产业链条发展。

因此，把沙井放进大湾区坐标系里，才能看到它的潜力。

打开地图，沙井处于珠江口东岸位置，往南，是前海；往北，衔接东莞广州；往西，联动中山珠海；往东，携手光明科学城。

叠加深圳城市中心西移效应，

下一个40年，数风流人物，还看沙井。

产业

所在地段决定了一个区域一半的价值，产业是另一半。

沙井一直都是深圳的工业重镇。80年代初，沙井街道依托地缘优势和优惠政策，大办“三来一补”企业，为发展外向型工业经济奠定基础。

7年前，我曾经去当地工厂体验了下，当时沙井的产业大都处在传统工业阶段，产业附加值低，科技含量低。不过，低端制造业终将被转移出去。

▲沙井的国内泛射频龙头企业信维通信

今年8月，在宝安区重大项目与产业空间资源对接会（沙井专场）上，沙井喜提18项重大项目，总投资546亿，预计年产值822亿元或以上。

这些项目涉及先进制造、文化旅游、文化创意、专业服务、跨境电商、建筑工程等多个产业。

包括：

基站天线领域龙头企业立讯精密，投资建设SIP产业基地，建成后预计年产值200亿元；

宝安冰雪文旅综合体项目，计划投资367亿元，将建成世界最大室内滑雪场、室内娱水乐园、室内体育乐园、商业；

平安高科技城，占地44.82万㎡，预计投资约150亿元，导入平安集团资源，打造平安科技金融与智慧城市创新中心。

如今，沙井已拥有配套完善的产业链，超过2.7万家企业扎根于此。有国高企业530家、五类百强企业32家、上市企业5家、总部企业1家、产值亿元以上企业167家...

为了配合产业链，沙井还搭建了学、研、产、投协同的生态圈。

现有产业园区188个，区级及以上科技创新平台13个，国家级、省级孵化器1个，区级孵化器5个，拥有博士后创新实践基地2家。

交通

前几年，沙井交通落后，拥堵问题十分突出。自《沙井片区交通专项规划》公布后，沙井通过多项措施优化，交通逐渐提速。

▲大沙井片区四横八纵骨干公交线网体系 | 滨海宝安

以买房人最关注的地铁为例。

《沙井片区交通专项规划》显示，沙井未来将拥有6条地铁线、1条穗莞深城轨和1座高铁站。

其中，已开通的西部快线11号线，最高时速120公里/小时。从沙井站出发，35分钟到前海，50分钟到福田CBD。现在去沙井，至少不用做心理建设。

再加上，沙井靠近宝安国际机场，距离福永码头12公里，大铲湾港区21公里，海、路、空、铁“四位一体”的综合交通网络，助攻沙井。

拆掉城中村这是沙井的“野心”

规划再好，产业再高端，终究要落地到钢筋水泥里来实现。

隔壁光明净地多，项目建设速度快。

沙井不同。由于历史欠账多，沙井存在大量的城中村、厂房乃至烂尾楼，鲜有净地进行招拍挂。

▲海岸城附近的烂尾楼

据珊瑚数据统计，沙井城中村楼栋数以及占地面积冠绝深圳。

楼栋数量最多的坣岗村，2689栋。占地面积最大的民主村，415万㎡。

沙井人，不仅爱养生蚝，还爱种房子。

不过，想谋划产业升级，区域进阶，唯有通过旧改腾挪空间。

摊开深圳旧改版图你会发现，沙井是深圳为数不多有着体量巨大的连片旧改区域。

▲金蚝小镇效果图

从3平方公里的“金蚝小镇”获批，到总面积膨胀到94万㎡的万丰海岸城，再到深圳最大的工改工项目——规划面积2.3平方公里的新桥智创城，

前两者解决区域内住宅供应匮乏的情况，后者提供358万㎡产业空间，布局一批高新技术企业和优质大型企业，相当于再造一个南山科技园。

除了上述旧改，还有华侨城、卓越、恒大等入场。@深圳买房计划 不完全统计，区域内城市更新项目29个，其中含住宅的有16个。

陆续启动的城市更新，保证了沙井未来的新房供应，也让沙井逐渐成熟。

一方面，各大开发商都在用自己的优势为这个区域注入新的价值，另一方面，连片开发能带来规模的提升，带来效率递增，乃至质变。

大城叠加大城，片区的环境、配套也在不断完善。